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    各行各业时下流行一个词叫“痛点”，这个“痛点”就是导致消费者实际操作中各种不爽的症结所在。按照中医的理论：痛则不通，通则不痛。故此一旦发现“痛点”，各行业都会想办法除之而后快。

    对于二手房交易流程来说，一直以来都存在这样那样的“痛点”——垫资赎契麻烦多、楼款交割谈不拢、递件后房屋被查封无“解药”……但凡资历长一点的中介或者曾经买卖过房屋的人士都会经历类似的“痛点”，到底有没有解决之道呢？

    痛点一｜买楼垫资赎契、手续麻烦利息还很贵

    现状：按月付息高达3%

    据了解，按揭中的房屋要出售转让，通常会采取业主提前还贷再交易的办法，如果业主自有资金不足，那怎么办呢？有五六年从业经验的中原地产大沙头三马路分行高级营业经理叶景生告诉记者，通常业主会使用担保公司垫资赎契，月息3%~4%，垫资费用也是由买卖双方协商解决。

他表示，如果买家愿意提前支付首期为业主赎契，这当然是最好，但是由于担心业主赎契后反悔不卖，部分谨慎的买家也不愿意提前支付首期，而且如果业主需要提前还款的数额巨大，例如一套市值300万元的房屋，剩下本金还有200万元，他们一般都不建议买家垫资给业主赎契，如果只剩下30万元本金未还，他们才会协商买家提前垫资赎契。

    资深按揭人士郑大源表示，第三方金融机构介入提供担保垫资赎契，解决了业主自有资金不足的问题，但这项业务有两大弊端：一是收费较昂贵，按市场主流的月息3%来计算，垫资100万元，一个月就要支付3万元利息，如果赎契手续在3个月内完成，利息支出就高达9万元。二是担保风险较大，有的担保机构除收取高昂利息外，还要求业主额外提供房屋担保或要求买家提供“反担保”。“反担保”就是担保公司担心业主赎契后，买家与业主串通不履行余下交易，因此要求买家签署反担保协议，业主赎契后必须按时进行交易。但买家对此比较反感，认为自己牵涉进业主的个人财务问题里面。

    解决之道：试试“赎楼贷”

    对此，郑大源表示，担保公司按月收取担保费用，如果交易时间因故拖延，业主利息负担就过重。目前市场上已出现“赎楼贷”的产品，由银行来发放赎契的资金，信用较第三方金融机构要高，利息参照同期消费贷的利息。这个服务一样需要引进担保公司，但与担保公司垫资赎契不一样的是，“赎楼贷”按笔支付担保费用，且收费为1%~1.5%，不与时间挂钩。算下来，一笔赎楼贷款业务如果3个月结束，担保垫资赎契收费为9%，“赎楼贷”则只需3%左右。

    在担保垫资赎契的过程中，担保公司担心业主拿钱赎契后跑路，要求暂时保管业主的身份证、银行存折、房产证等原件，为此业主觉得非常不安全。如果业主资金缺口是20万元，引入垫资担保，卖房后回笼资金达100万元，但自己的身份证和存折等原件都要上缴给担保公司。

    为此，担保公司可与业主设立联名户口，双方可以约定单方提取资金的权限。如果担保公司与业主设立联名账户，约定担保公司代理人可以单方提取上限为20万元，那么业主80万元楼款不怕被挪用，业主身份证和存折也不需由担保公司保管。

    痛点二｜楼款交割谈不拢、资金托管“存在感”不足

    现状：先付款还是先交楼？

    楼款交割谈不拢，在业界视为形同“先有鸡还是先有蛋”的问题——业主要求买家过户前支付首期；买家则要求过户后才支付首期。业内早已存在的资金托管是解决这个难题的良方，可惜在现实中        
“存在感”不足。

    中原地产叶景生从业这么多年来，只经历过一单资金托管的交易。他表示，作为中介需要协调买卖双方的利益，通常他们是这样来解决楼款交割谈不拢的问题：向业主说明，先办递件，递件后立即过首期楼款，递件回执由中介或业主保管，这样就不会担心买家不给钱把房子骗走。业主比较接受这种做法。

    解决之道：政府出面托管

    记者从政府有关人士处获悉，几年前曾经被广泛讨论的二手房交易资金强制托管一事将再有变数，二手房交易资金不会被强制托管，但政府会设立资金托管统一账户，由政府来进行监管。目前尚未知道托管新规细则，资深按揭人士郑大源认为，政府设立资金托管统一账户，类似于政府“支付宝”的角色，不同银行间的资金可以转移，买卖双方也不用麻烦开设个人的资金托管账户。不过他认为，只要二手房交易资金非强制性托管，资金托管依然难以普及。

    痛点三｜等待出新证、房屋却被查封

    现状：最怕中途生变数

“查册一万遍，不及递件后信息万变”，这句话传神地表达了买家对递件后到出新证这段时间差的担忧。大源按揭负责人郑大源表示，该公司最近遇到一件麻烦事——买卖双方签约后递件，在等待出新证的10个工作天内，房屋被法院查封。虽然买卖双方因突然而来的查封而难以接受，但是由于司法效力高于行政，法院查封面前，他们也没办法。后来他们了解到是因为业主涉及垫资赎契的一个纠纷，担保公司向法院提起诉讼，对房屋进行财产保全而查封了，预计业主解决了与担保公司的纠纷后即可解封房屋。

    中原地产叶景生表示，递件后需要等待10个工作天才能拿到新证，这是政府的规定，在此期间出现交易变故的确非常不幸。他认为，作为中介他们要核对业主的身份证与房产证信息，签约前必须查册，此外对于业主单方要求加快交易流程，他们也会格外警惕。

    再提速一点一站式搞掂

    近年来政府在二手房交易流程上已有较大改进，二手房网签有效防止了一房多卖，取消房屋查册、调档收费等都给市民带来很大的便利。不过，业界呼吁在退件和调档上应有所提速。买卖双方因故取消交易，如果只有网签未递件，只需中介取消网签即可；但是如果交易在递件后要求撤销，退件时间通常需要3~6个月。还有一些房屋交易因时间长，房屋地址、面积有变更，或者需要提供证满几年的依据，业主需要申请调档，目前这个流程需要5个工作天。业界认为，以上这些服务的效率可否提速？

    此外，还希望房地产交易登记中心能够真正成为房产交易过户的“一站式”平台。现在杭州办理房地产过户，出证后可以在政府行政服务中心一起办理水电、煤气以及有线电视的转名，新业主不需要分别跑不同的地方来办理有关业务。

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作者：李凤荷

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标题：二手房交易盲点大剖析：找出三大“痛点”的解决之道

来源：亿欧网